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作者：余飞
要说的这个超大城市，正是东莞。
01
东莞房价，跌破1.5万
首先解释一下东莞为何是超大城市。
按照住建部对城市级别的划分，城区人口超500万低于1000万的是特大城市，超过1000万的是超大城市。
住建部之前公布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，超大城市增加了3个，特大城市增加2个。其中，东莞城区总人口达到1082.44万，武汉城区总人口达到1080.64万，杭州城区总人口达到1002.1万，跨上1000万人的台阶，跻身超大城市行列；合肥城区总人口达到650.4万，苏州达到500.08万，迈过500万人的门槛，成为特大城市。
这里很多人就有疑问，东莞是一个直筒子城市，除了莞城、南城、东城、万江四个街道外，下辖的全是镇，为何城区人口能超1000万。
东莞的行政区划非常特殊，不设区县。环顾全国，这样的城市仅5个，除了东莞，还有中山、儋州、三沙、嘉峪关。
东莞不设市辖区，所有镇街均由市直接管辖 。这种结构使得统计城区常住人口时， 所有镇街均被纳入城区范围 ，而非仅传统意义上的 “市中心”。
这就是为何东莞没有区县，城区人口却能超千万、成为超大城市的逻辑。也正因此，东莞的这个超大城市头衔，饱受争议。
回到正题，谈谈东莞的房价。
近日，东莞市住建局公布了 《2025年6月东莞市商品住宅网上签约销售情况》，其中二手房均价跌破了1.5万元/平方米，单价跌至14457元。
本号对东莞的房价有过长期追踪，其二手房均价见顶于2023年4月份，为24334元/平方米，之后一路下跌。
6月份的均价相比于高点，已经跌去37.8%，跌超三分之一。
制图：城市财经；数据：东莞市住建局
02
东莞房价调整的逻辑
仔细梳理了一下东莞市住建局发布的最近三年的数据，发现：
第一，东莞的二手房均价见顶于2023年4月份，当时东莞的二手房均价高达24334元/平方米。
去年已跌破2万，今年6月份正式跌破1.5万。
第二，当时东莞房价最高片区的松山湖高新区价格逼近4.5万元，7万单价以上的楼盘，不在少数。此外，长安、虎门这些热门板块的房价，也是动辄4万多。
到目前，松山湖高新区相较于高点跌了四分之一，虎门跌超三分之一，长安均价近乎腰斩。
第三， 东莞房价高点时期，城区四街道+两镇均价都在2万以上，南城更是接近3.5万元，如今仅南城仍在两万之上。
第四， 高点时期，东莞1个高新区均价在4万之上，两个街道与镇均价在3万之上，13个街道与镇均价在2万以上，18个镇均价在2万以下。
如今，4万以上的片区，没有。3万以上仅剩下松山湖高新区。2万以上仅剩下南城。其余均在两万以下。
今年初7个镇的均价，跌破了万元。包括石龙镇、中堂镇、洪梅镇、樟木头镇、谢岗镇、常平镇、企石镇。
到年中，谢岗镇、企石镇、中堂镇均价再次涨至万元以上。房价低于万元的镇4个。
第五， 从跌幅角度来看，厚街镇与高埗镇跌幅并列第一，高达47.2%。莞城街道、石碣镇、大岭山镇、大朗镇、长安镇、沙田镇、中堂镇、洪梅镇跌幅均超40%。
跌幅超30%的镇街数量22个。
作为经济强城、工业强城、产业强城、人口强城，东莞的房价为何跌幅如斯？
要知道，论经济，东莞是目前27个万亿GDP城市之一。
论工业， 东莞是全国十大工业强城之一。
其工业增加值、工业营收均位居全国前十。
制图：城市财经；数据：各城市统计局；其中无锡2023年数据
论产业， 东莞拥有5个千亿产业，其中一个万亿产业。目前，拥有单个万亿产业（非产业集群）的城市，全国只有三个，深圳、苏州和东莞，且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。
制图：城市财经；数据：东莞市统计局
论人口，东莞2020年人口突破了千万，是目前18个千万人口城市之一。同时，东莞于去年城区人口突破千万，与杭州一起，跻身10个超大城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
论区位，东莞的优势更让很多城市艳羡不已。
东莞身处广深两大一线城市之间，这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。
这样一座要经济有经济，要产业有产业，要人口有人口，要区位有区位的城市，为何房价陷入了疯狂调整当中？
逻辑很简单，上一轮疯狂炒作之下，这座城市的均价严重透支了这座城市的购买力和潜力。
正因为东莞经济强大、工业雄厚、产业不俗、区位优越，所以在上一轮牛市中，各路热钱纷纷涌入东莞，尤其是深圳人，深圳的中介，相当一批都是在给东莞卖楼。
炒作之下，东莞房价一路狂飙，2020年更是领涨全国。
高点时期，其主城街道的东城、南城的项目，动辄4万/平米，靠近深圳和珠江的长安镇，4万+的楼盘也遍地都是。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。
吹起来的泡沫，跟随宏观大势，在2022年开始消融。
到如今，包括东莞在内的所有热点城市，房价都进入了调整周期。房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。
本号早就说过，对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。
君不见，深圳的房价过去三年相继跌破8万、7万，去年三季度跌破6万，之后收复，如今又面临着跌破6万的关口。
宁波5月份二手房成交价已经跌破2.3万元，为2.24万元/平方米。
制图：城市财经；数据：贝壳找房
杭州的房价今年也再次跌破3万元，贝壳找房追踪的6月份成交价是2.71万元/平方米。
南京的二手房价格，2023年跌破了3万元。2024年均价跌破了2.4万元，至23661元/平方米，跌幅20%。
贝壳找房数据显示，过去三年，南京下辖的各区，房价全线下跌，都进入了深度调整周期。
制图：城市财经；数据：贝壳找房
其中核心区的建邺、鼓楼与外围区的栖霞、江宁、浦口、六合、溧水，均价相较于2022年5月份，跌幅都超过了三分之一，六合跌幅位居全市第一。
核心区玄武、秦淮跌幅都超过30%。六合、溧水均跌破了万元。
而曾经被誉为调控标兵的长沙，房价跌破了万元。
03
以东莞为代表的产业强城，房价会如何走
东莞房价的调整逻辑已从泡沫破裂期进入价值重构期。
尽管东莞二手房均价已跌破1.5万元 /㎡，但这并不是底，市场仍存在三重压力：
库存高企：2024年上半年新房供需比约0.83:1，表面上供需平衡，但二手房待售量从7.3万套增至7.5万套，实际去化周期超过18个月。尤其长安、虎门等临深片区，投资客占比高，抛压集中，部分房源单价已跌破1.2万元。
购买力断层：东莞非户籍人口占比69.9%，但30%以上为制造业蓝领，月收入中位数不足6000元，难以支撑万元以上房价。
产业转型阵痛：尽管东莞提出 “人工智能 +” 行动并设立50亿元子基金群，但半导体、新能源等新兴产业集群规模尚小（2025年目标分别为600亿、800亿元），短期内难以替代传统制造业对房价的支撑作用。松山湖高新区虽集聚华为等龙头企业，但其房价从7万元跌至4 万元后，仍需3-5年产业红利释放才能企稳。
东莞房价的深度调整并非孤例，而是全国产业型城市的缩影。以苏州、宁波、佛山、无锡为代表的制造业强市，皆如此。
东莞及同类城市的房价调整，本质上是工业文明与房地产金融化冲突的集中爆发。当制造业利润率普遍低于5%，而房价涨幅长期超过10%时，这种失衡必然以剧烈调整收场。
未来，唯有通过产业升级—人才集聚—消费升级的正向循环，才能打破 “制造业强则房价稳” 的悖论。
对于购房者而言，在产业强城置业需牢记：远离纯投资属性的概念片区，远离泡沫，或许是穿越周期的唯一路径。
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